医药物流公司成本调查报告_调查研究报告（精选3篇）

医药物流公司成本调查报告_调查研究报告（精选3篇）

医药物流公司成本调查报告_调查研究报告 篇1

　　作为全国传统医药的集散中心，如何抓住机遇，立足本地优势，加快医药物流园区建设步伐，促进现代医药物流业发展，对于拉动制造业，繁荣服务业，推动××市经济乃至全省医药产业发展，具有重要的现实意义。

　　一、医药物流业发展现状

　　目前，全市拥有医药流通企业18家，全部通过了gsp认证，正在筹建的有4家；医药流通企业经

　　营品种有中、西药等12个大类近2万余个品规，其中康成、康力、九洲、仁翔、仁济、弘源等6家企业进入全省医药流通企业前10名。20xx年，××市医药流通企业实现销售收入35亿元，同比增长37.4%，销售额占全省的33.3%，在全省乃至全国医药流通领域均占有重要地位。

　　从国内整个行业来看，当前××市医药流通行业存在“一小二多三低”现象，正处于进与退的重要历史拐点期。

　　“一小”即目前已有的流通企业规模偏小。目前，××市18家医药流通企业中，销售额上亿元的仅6家，没有一家进入全省前三强，最大的仁翔药业销售额仅4.99亿元，是全国排名第3位的九州通药业163亿元的3.06%。结合国家卫生部对药品配送企业的新要求，及国家即将出台的对医药商业的新规定，业内人士预测，投资一个大型医药商业物流企业，至少需要近亿元资金投入，规模小的医药流通企业至少90%以上将遭淘汰。

　　“二多”指企业数量多、经营产品重复多。目前，××市医药流通企业数量位居江西省第一，在全国也位居前列，但年销售额仅为35亿元，约占全国市场份额的0.5%。同时，企业经销药品属总代理的不多，大多数属二手甚至三手，企业到其他大型批发市场进货，再送到医院等终端，产品种类基本上重复。在这种情况下，药品经营企业之间各自为阵，竞相降价，谈不上整体竞争力和规模效益。

　　“三低”是指企业管理效能低、利润率低、信息化水平低。××市医药流通企业管理水平整体不高，不同程度地存在散、乱、差的现象，行业素质不高，目前企业平均毛利率在3%左右，平均费用率达2.8%，平均商业纯利润率不到0.2%。所有经营企业尽管均配备了电脑，但大多没有物流信息系统，信息缺乏相互链接和共享，远远没有达到物流运作所要求的信息化水平，网上交易更无从谈起。仁和集团组建了“健途在线”b2b交易平台，但由于江西省电信网络硬件还达不到要求，运行成本比北京还高，目前只能选择在北京开展呼叫业务，在组织发货。

　　二、医药物流中心构建优势

　　主要体现在：

　　1、悠久的医药文化。××市医药产业发展具有1800余年的历史，是历史上著名的南北药材集散和加工炮制中心。在三国时摆有药摊、唐代设有药墟、宋代形成药市，明清为南北川广药材总汇的“药码头”，享有“药不到不齐，药不过不灵”之盛誉。清乾隆年间，有百分之八十的人“吃药饭”，××人开的药店遍布全国各地，成为我国药业界名声大噪的“药帮”、“中国药都”，医药文化在××人心中根深蒂固。

　　2、优异的区位条件。地处赣中腹地，自古就是“四会要冲、八省通衢”的水陆交通要津，如今有浙赣、京九两条铁路干线经过，赣粤高速公路和沪瑞高速公路在境内形成立交，105国道横穿市区，港为赣江三大码头之一，区域交通优势凸现，1小时经济圈内有20xx余万人口，3小时经济圈内有4950万余人，距广州、福州、杭州、上海、武汉等省会城市在800公里以内，且均有高速公路直达，具有医药物流发展得天独厚的地理、交通区位优势。

　　3、良好的物流基础。目前，医药物流产业已形成了聚集效应，通过gsp认证的医药物流企业在江西省位居第一，数量多，覆盖广，是其他县（市、区）所无法比拟的。福城医药园为省级医药园，中药材专业市场为全国17家中药材专业市场之一，特别是作为医药物流的重要会展之一——全国药材药品交易会由江西省人民政府主办，至今已成功举办了39届，在国内医药界具有举足轻重的地位。

　　4、难得的政策机遇。当前，国家发改委已正式发布了物流业调整和振兴规划，规划中强调“医药行业要实行医药集中采购和统一配送，推动医药物流的发展”，建立医药现代物流将成为未来医药经营企业发展的目标。国家药监局正在或将要配合新医改出台一系列新政策，支持和规范各地区建设规模化、集约化大型医药物流中心或园区，这将是××市医药物流产业重新调整、做大做强的最大契机。

　　三、几点思考

　　构建医药物流中心，要在“六个一”上下功夫：

　　1、明确一个定位。科学的发展定位，是加速产业隆起、科学发展产业的根本前提。××市医药物流产业发展定位，必须做到准确、科

　　学、合理、切合实际，即要以医药物流产业园为平台，以电子信息化为支撑，通过资源整合和资本运作，着力构建“大产业、大品牌、大物流、大市场”的现代物流体系，逐渐将其打造成全国现代化医药物流中心，重塑历史上“药不到不齐”地位。

　　2、抓好一个规划。产业健康、有序发展，规划既是龙头，又是前提，更是保证。打破当前××市医药物流

　　产业发展思路不清、目标不明的现状，必须有一个好的规划。要聘请有资质、高档次的专业机构，结合城规修编，制定一个符合实际、指导产业发展的《××市药业中长期发展规划》，并在此基础上出台××市医药物流产业发展规划，用规划来指导产业发展，引导医药物流合理布局，推进物流企业走专业化分工、合作化发展之路，逐步形成产业发展聚集效应。

　　3、搭建一个平台。即搭建好医药流产业发展的“医药物流园”平台及网络信息化平台。抓住国家药监局支持和规范各地区建设规模化、集约化大型医药物流中心或园区的契机，借鉴国内其它省、市的作法，在城郊富达盐矿对面规划20xx亩土地，用于建设医药物流园区，配套建设先进的电子信息网络化工程，构建医药电子商务平台，实现企业间的互联互通，使商家可全天候足不出户、一目了然地查阅万种药品信息，掌握行业动态，并能通过网络咨询、网络定单、网络竞拍、网络开票、网上支付等一条龙操作，实现远程交易的电子化操作，使园区真正成为医药产业交流、交易的信息港和集散港。

　　4、打响一个品牌。品牌是资源，是竞争力。历史上，“药都”的品牌具有非凡的影响力，曾为药业发展带来了巨大的经济效益和社会效益。当前，要大力发挥现代媒体的作用，通过电视台、电子网络等多种形式，在全国范围内大力宣传、推介，努力打造××城市名片，让“中国药都·江西”、“药不到不齐，药不过不灵”、“·全国医药物流中心”等品牌形象唱响江西、走向全国。

　　5、整合一批资源。××市医药流通企业规模化、集约化、网络化不够的现状，是制约医药物流业做大做强的瓶颈。要大力引导它们以资产重组、管理重组、技术重组等方式形成联合，实现集约化协同发展。如以康力公司为平台，借助康力公司符合上市标准的gsp平台和财务平台，通过对现有企业进行有效的重组或者联合（对接），有效解决企业运作规范、经营有序的问题；或组建医药集团有限公司，现有的医药流通企业作为集团公司下属独立核算、自负盈亏的子公司，集团公司作为各子公司的总供应商，各子公司作为集团公司的二级分销商，形成从采购、储存、分销一体化的医药流通格局，提升企业核心竞争力。

　　6、引进一批企业。目前，我国医药物流业中还没有在全国具有明显垄断优势的企业，也没有物流网络特别发达的医药物流企业，尤其是大多数民营医药物流企业还处于区域强势，正努力向全国性企业奋进的过程中。在这一过程中，必然会发生大量的资源整合，国家出台的医药行业振兴措施，将对并购重组起到推波助澜的作用。对此，要把医药物流招商作为招商引资的重中之重，着力引进国内外、省内外业外资本企业或业内大型药品生产、经营骨干企业，如国药集团、九州通等，在医药园区投资，单独设立医药物流配送中心，或吸纳××市内医药企业参股共同投资设立经营，以医药流通龙头企业带动××市医药流通业的发展。

医药物流公司成本调查报告_调查研究报告 篇2

　　近年来，我国的医药工业持续快速发展，医药流通企业也逐步向大型化、实力化、网络化方向发展，不少企业纷纷将大力发展医药物流网络作为面对未来市场竞争的战略。另一方面，为了解决我国看病难看病贵的问题，真正降低药品价格，近几年来政府开展了医疗体制改革，出台了一系列政策措施。比如挂网招标、二票制、医药分家、GMP及GSP认证、流通体制改革、药限价、零价差等等，这些措施一定程度上规范了行业的发展，但同时也加剧了医药企业间的竞争，企业利润率不断走低，企业生存环境日益严峻。

　　正是在这样的背景下，医药物流逐渐升温，并在实践中获得了较好发展。然而由于种种原因，目前我国医药物流的发展仍然存在一系列突出的问题，亟待解决。本文结合实际，調查医药物流公司内部成本基本情况、和探索该医药物流公司长期存在的问题，同时，以客观科学的态度分析提出解决建议。

　　一、对医药物流公司内部成本基本情况与存在的问题

　　在医药行业流通的实际操作中，由于同类型企业太多，规模不一，所以整体来说我国医药企业采用的基本上都是分散的物流体系，在运作上主要依靠人力，与国际医药同业相比差距很大。医药物流公司的内部成本基本情况是是如此。在现阶段，医药物流公共的物流作业基本上是以人工作业为主，因此，完善、高效的信息系统可以有效去除物流作业流程中的冗余环节，提高作业效率，降低差错和人力浪费。而在医药物流公司的物流系统中，信息系统软件上不能支持对药品的“批次管理”，不能支持对药品存储的“整零分开”，无法支持货位管理，导致差错较高；另外，库区布局的不合理、流程设计的落后也导致物流成本高：该医药物流公司的配送仓库分布在多个楼层，其出库单传递流程采取“接龙”模式，导致单据丢失、低效等诸多问题。医药物流公司的职工的工资支出方面,包括维持自身运转中合理支出,包括办公室采购、货物运输费用、员工和临时搬运工的保险费等这些都是合理损耗成本上做的比较好。而医药物流公司在营销过程中产生的费用,包括制作和播出的广告费、参加大型展会的费用、获得各种营销渠道的信息费方面，重视度不够。

　　二、针对医药物流公司产生长期存在问题的分析

　　1.竞争性因素

　　在中国药物物流市场竞争非常激烈,对于这类医药物流公司，规模化的物流管理的难点和重点就在于以合理的物流成本使用最少的仓储面积存储最多的药品,为医药门店提供最佳的药品配送服务。而现阶段医药物流公司由于发展规模不够大，物流管理更不上层次，竞争力不够强大，导致物流成本增加。

　　2.时间、空间因素:

　　空间因素是商业物流中心,制造业相对于目标市场或仓库或供应商的位置关系体系比较偏远。所以此类企业在购买物品的方向、目标市场定位应该有一个清楚的物流成本的核算概念。对物流成本的影响因素还有时间。物流流通速度更快,更快的流动。一方面必然减少,如缩短另一方面通过减少资本积压,提高订单周期,库存,运输路线设计合理,营业额可以降低物流成本,降低了库存成本和运输成本:从物流系统理论的角度来看,时间空间的合理配置间接降低了成本。而医药物流公司在这方面做的还不够完善。

　　3.资金成本因素:

　　医药物流企业向各个医院销售药品,医院会有1-5个月的帐期,所以就会造成物流企业的资金回笼缓慢,有些甚至会造成年终呆账现象,所以资金成本的管理很重要。

　　其他因素除上述因素外,影响成本的因素还包括医药物流公司的资金利用率、货物的保管制度、物流管理合理化程度、企业外部市场环境的变化等方面的因素。这些因素之间相互制约、相互影响,单纯地加强某种因素的'影响,必然产生对另一种因素的制约。所以说,物流成本的控制并不仅仅是各个因素简单地相加,而是一个复杂的平衡、协调过程。

　　三、提出解决建议

　　针对目前医药物流公司存在的问题以及现状，我们该从哪些方面入手，才能有效降低物流成本，提高经营效益呢？我的建议如下：

　　首先，宏观上合理规划企业物流配送模式，微观上合理规划物流配送路线。企业一定要制订严格的、科学的费用预算制度，并将其作为控制日常管理费用的标准，当运输费用出现异常或者与企业的实际经营出现差异时，及时给予关注，从制度上来约束运输费用的不合理。在制定费用预算制度的同时，应合理规划企业的配送模式，如按地理区域与不同的物流公司签订运输代理协议，按照客户群描绘配送曲线，不允许擅自更改区域配送路线，不允许业务人员私自签订运输协议或与没有资质的运输公司合作等。

　　同时，整合行业内外部资源，最大程度地少物流成本。另外，就是要应用先进的科技设备、流通技术，使设备科学化、组织规模化、经营行为科学化。从行业发展的趋势来看，应用发展现代医药物流技术、合理运用科技化是未来医药流通领域的发展潮流。一些中小型医药商业公司将在未来激烈的竞争中惨遭淘汰，从国家的政策上也能看到这一点。

　　四.总结体会

　　在调查报告中，我们得出结论，医药物流公司在建立现代物流配送体系不能盲目。建立现代物流配送体系存在利润低、回报期长、投资不一定能获得合理回报、受国家和当地政府政策影响大等因素，医药物流公司在决策前一定要核算项目的利弊得失，同时还要考虑国内物流基础设施能否和行业发展配套、若干年后能否跟上行业潮流、项目实施后能否持续实现创新经营、管理成本能否控制好、标准化程度高和现有企业经营质量低的冲突能否妥善解决等问题，这是一个系统的、全面控制的过程。

　　要不断调整和改革现有配送网络，创新配送模式。管理需要细化，更需要创新。在日常管理中，大部分公司对运输管理没有细化，把运输理解成“配送”，其实“配”和“送”完全是两个不同的概念，其产生的成本也是不一样的。笔者提倡“配”和“送”相结合，“送”即完全由上游企业给下游客户送货到门，由于上游企业承担一切费用，因此对时效性和绩效性要求都比较强烈，一旦出现问题，上游企业负全责；而“配”的操作方式有很多，如客户上门提货、第三方物流代理配送、易货等，一旦合同成立，风险基本转移，甚至不发生费用。

　　以上就是关于医药物流公司的成本调查报告。

医药物流公司成本调查报告_调查研究报告 篇3

　　近年来，我市房地产行业快速发展，带动了大批住宅小区的兴起。建立健全住宅小区管理制度，对创建安全、和谐的人居环境具有重要意义，也是全面提高我市群众获得感和幸福感的民生举措。4-6月，由市政协副主席章海根牵头，组成专题调研组，通过实地走访部分乡镇（街道）和专业人士、召开部门座谈会等形式，对我市住宅小区管理情况进行了调研。现将有关情况报告如下：

　　一、基本情况

　　截至20xx年底，我市共有170多个住宅小区，其中有物业管理的为140多个，并以每年约30多个小区的速度递增。根据中央文明办出台的全国文明城市创建测评标准规定，按照建成年份划分，20xx年以前（含20xx年）的小区称为老旧小区，我市目前有50多个，约占全部小区数的30%，基本集中于乐成街道、柳市镇、虹桥镇等几个大的乡镇（街道），仅乐成街道就有30多个老旧小区。目前，我市住宅小区管理涉及物业管理、居民自治、老旧小区改造等多方面问题。其中，20xx年之后的新建小区，大部分有物业公司入驻，小区日常事务主要由物业公司进行管理；20xx年之前的老旧小区，由于年代久远等多方因素，只有部分有物业公司入驻，有些小区甚至根本没有物业管理，基本靠居民自治。

　　二、存在的问题

　　（一）小区内违章建设现象严重。调研发现，不少小区业主为扩大住宅面积，擅自在小区楼顶、设备平台、露台等公共场所搭建构（建）筑物或者改变建筑物结构。如，银河花园小区，一些业主擅自在楼顶违章搭建搞绿化，侵占公共区域；上海花园小区，一些业主在装修时擅自改变排屋内部结构甚至在楼顶加层，目前已有32户业主因违章而被责令停止施工；正大科技城小区、绿翠豪庭小区，一些业主在装修时为增加套内建筑面积，擅自用水泥浇筑公用通风采光天井，将其封闭占为己用，侵害其他业主的通风采光权利；中驰湖滨花园小区，除高层建筑顶层存在违章搭建情况之外，排屋违建情况也比较严重，部分四层高的排屋却有一副五层楼的“身板”，一些业主在排屋顶楼擅自加层、搭建阳光房、扩建阳台，甚至将底层的地下室进行改造，破坏了房屋承重层；中梁首府小区（一期），有17户业主利用砖混结构对公用绿地进行硬化并占用。这些擅自搭建、改建行为，不仅侵占了小区其他业主的公共场所用地，还破坏了城市建设规划和良好的人居环境。

　　（二）小区二次供水状况堪忧。二次供水问题在高层建筑住宅小区普遍存在。调研了解到，部分老旧小区的管道和水箱老化，急需更换，其水质状况令人担心；而新建小区，因物业管理不到位等因素，也同样存在二次供水水质隐患。如海上明月北区（二期），因水箱换水周期过长，管道水垢堆积，导致水质变差。同时，现阶段的水箱水质只是靠物业公司定期清洗消毒和自觉取样送检来保障，不确定因素较多。此外，多数小区业主反映二次供水水费偏高。我市目前水价为4.85元/吨（无阶梯价），但有二次供水小区的物业公司向业主收取的水价远高于此价位，如铂金湾小区水价达到10元/吨。目前，温州已出台相关的二次供水管理办法，而我市则还没有相应动作，该领域的监管仍处于盲区。

　　（三）小区公共环境较差。走访发现，小区公共环境存在脏乱差现象，严重影响居民生活。比如：部分老旧小区，如旭阳小区，业主的车库出租给外来人口居住，因空间狭小，其生活用品随意堆放在公共区域；部分业主临时占用公共空间设立露天厨房，随意倾倒生活垃圾，严重破坏绿化带；私搭乱建临时棚户侵占道路，无统一停车位划线导致机动车随意停放；小区楼道内小广告随处张贴而无人治理，楼道空间被业主用于堆放私人杂物等等。同时，公共配套设施的缺少也影响了小区的环境状况。如，部分老旧小区缺少居民活动场所、公共绿地、绿化景观、垃圾统一收集箱、地下车库等配套设施，与当前居民的实际需求有较大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒现象也比较普遍。近年来我市新楼盘开发较多，据估计接下来将有近3万套新商品房要进入装修，再加上老旧小区翻新装修，就会面临着大量建筑垃圾的处置问题。如，双雁小区某户业主装修期间，施工人员将一堆建筑垃圾堆放在楼幢前的空地上，至装修结束后仍堆放在原地无人问津；海上明月小区的建筑垃圾被随意倾倒在小区周边人行道上。

　　（四）小区电梯安全不容忽视。据市市场监管局特种设备科数据显示，截至20xx年6月28日，全市已登记注册使用性质为住宅小区的电梯共有2701台，使用时间达到15年以上的老旧电梯有51台。20xx年，全市有75个小区共853台客梯不合格；20xx年，有76个小区共1046台客梯不合格。如，天豪公寓、新世纪花园小区的部分电梯，20xx、20xx年连续两年不合格；雁荡小镇小区、香格里拉·嘉园小区的电梯，经常出现困人事件。特别是老旧小区的电梯因使用时间过长，电梯出故障的情况较新建小区多。据温州市电梯应急处置平台接警数据统计，今年1-5月份，我市共发生192起电梯困人事件，82起电梯故障报警事件，安全解救被困人员397人。

　　（五）老旧小区安全隐患突出。老旧小区基础设施老化、破损，存在安全隐患。主要表现为：小区墙面脱落，路面破损甚至没有路灯；楼房顶层防渗漏功能退化，排水系统混乱、雨污合流，排水井下沉；各类管线布设凌乱，影响小区面貌；消防通道狭窄甚至被侵占，消防设施设计标准低，部分高层楼房没有专用消防泵和消防控制柜，设施维护保养也不够到位，加上部分给排水设施以及供电线路老化等问题，造成很大的消防安全隐患。以国贸小区为例，该小区共有496户住户，加上底层的商铺用户，总人口达20xx多人，相当于一个村庄人口数量，但是小区内的消防形势严峻，存在消防通道被住户封闭侵占、高层消防栓打开后放不出水、消防车开不进小区等问题。又如，乐昌小区，因建成年份较久，外墙磁砖开始陆续脱落，近段时间内已发生两起磁砖脱落砸伤保洁人员的安全事故。再如，柳市的长虹小区、花园小区，因地势沉降等因素，楼顶反复出现漏水现象，住户苦不堪言。

　　三、原因分析

　　（一）政府行政监管不到位。我市目前没有出台任何关于物业方面的管理办法，日常监管只能参照《温州市物业管理条例》执行，但该条例与我市的实际情况有一定的出入，部门管理职责还不够明确。我市小区物业管理的行政主管部门虽为住建局，职能科室为房地产市场监管科（原物业管理科），但由于20xx年12月住建部办公厅下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》与20xx年第698号国务院令，都取消了物业服务企业（物业公司）资质的备案工作，因此，该科室只是负责物业维修基金的使用管理、小区纠纷投诉的受理协调等事务。随着小区数量的.逐年递增，物业维修基金数额不断扩大（现已达9亿多元），小区纠纷投诉量也越来越多，仅靠科室2名工作人员的管理明显力不从心，而瑞安市住建局相同科室却配置了8名工作人员。此外，若涉及小区设施的维修需动用物业维修基金时，因该基金使用程序较为繁琐（要求在征得小区2/3的业主同意后，先由物业公司向房地产市场监管科申请，再经过一系列复杂的审批手续，方能进行使用），导致基金申请少、使用少，客观上也造成了小区物业管理的滞后。部分小区管理的职能，如指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举、监督业主组织的日常活动等等，则被下放至乡镇（街道），乡镇（街道）对此也不太重视，几乎没有设立小区管理办公室等相应科室，基本上只是将管辖权给社区，由社区干部协助政府来管理小区，但大多流于形式。对于小区的违建现象，相关执法部门往往局限于处理“举报件”，在收到举报时才去进行管理，没有在加强日常巡查方面下功夫，缺乏执法的主动性。针对电梯故障频发问题，相关职能部门也存在监管不力的情形，如没有统一房地产开发商对小区电梯的采购标准，没有严格监督电梯安装人员规范操作，没有实时监测电梯使用单位（按照合同约定或为业委会或为物业公司）日常维保不及时或断保后未及时续保等相关信息，对维保人员存在的非法挂靠、以修代保、低价竞争行为以及部分业主装修期间超限重违规使用电梯搬运等情形，也存在监管的缺位。

　　（二）物业公司管理水平良莠不齐。目前我市有富力、绿城、丽洁、绿邦、大管家、乐耀、旭阳等40多家物业公司，物业管理市场鱼龙混杂，自取消资质备案后，单靠行业内部的自律性管理难度较大。部分物业公司只顾眼前利益，没有考虑到长远的发展，导致公司最终因管理服务不到位而被淘汰。如时代御峰小区，原入驻物业因存在管理弊端而引发业主不满，最终被更换。同时，物业公司普遍存在“挑肥拣瘦”的情况，热衷于承接新小区业务，对于老旧小区，往往不愿入驻。物业管理行业的专业管理人才也比较匮乏，目前，我市物业管理的专业人才寥寥无几，仅有的几个专业管理人员往往集中在地市一级的总公司，真正派到乐清分公司的几乎没有，只是形式上“撑撑场面”；物业从业人员的素质普遍偏低，管理服务能力较弱，甚至有业主反映，从业人员还存在偷盗的行为。此外，我市尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之一些物业公司忽视企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，也没有建立严格的人员岗位责任与工作考核标准，使得管理服务的观念、内容与质量很难到位。这也引发了业主对物业公司的不满，甚至导致业主拖欠或拒缴物业管理费用。据市住建局房地产市场监管科统计，截止今年5月底，共受理业主投诉（包括电话投诉、网络问效）31件，而20xx年全年的投诉量才30多件，可见业主与物业公司之间的矛盾有愈演愈烈之势。

　　（三）小区业主委员会作用弱化。业主委员会作为代表全体业主权益的自治组织，在小区管理过程中发挥的作用比较有限，无法开展有效监督。调研了解到，目前我市小区的业主委员会主要有三种情况：一是多数新建小区及部分老旧小区，业主委员会迟迟没有成立，无法发挥作用，仅靠房地产开发商指定的前期物业公司进行管理；二是业主委员会成立后，与前期物业公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘请新的物业公司后，就将小区事务全权交给物业公司管理，对小区管理存在消极心态，疏于对物业公司进行监督，忽视了自身“主人翁”角色；三是部分业主委员会与不良物业公司之间形成“利益共同体”，业委会成员在小区管理中不仅没有为全体业主利益着想，反而与物业公司串通起来，为个人谋取私利。

　　（四）老旧小区改造遭遇政策瓶颈。调研了解到，部分老旧小区因房屋质量严重受损，居民要求改造的呼声较大，但因现有政策限制，改造过程较为困难。目前，类似小区的拆除重建工作在全国范围内尚无现成案例可供借鉴，亦无相关法律、法规、文件可供参考，且基于现阶段经济社会发展状况，整体原拆原建方案已不可行；若走拆迁程序，全体住户的安置问题当地政府无力承担，且拆迁后要按程序进行公开招拍挂，一旦被房地产公司拍得用于开发商业楼盘，则容易引发人员安置以及社会维稳问题。如虹桥镇振兴小区，建成于上世纪90年代初期，房屋结构为砖混多孔板，无桩基，无现浇混凝土结构。经房屋专业机构鉴定，目前部分楼房已是C、D级危房，房屋墙体开裂、周边路面塌陷，若遇到台风、暴雨季节还需转移相关住户，存在极大的安全隐患。因此，小区居民要求改造甚至拆建的意愿十分强烈，并于20xx年开始，通过住户自发集体签字的形式，向住建、国土、三改一拆办及当地政府申请拆建，虹桥镇政府也已于20xx年8月向市政府请示该小区的拆建事宜，但至今进展缓慢，改造之路遥遥无期。

　　四、几点建议

　　（一）加强政府监管力度，合力破解小区管理难题

　　一是尽快出台《乐清市物业管理办法》，完善住宅小区管理机制。结合我市实际情况，在充分研究论证后，制定相关管理办法与管理制度，覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项内容均有章可循。二是强化部门管理力量，明确部门管理职责。强化乡镇（街道）对小区管理的指导、监督职能，从实质上对小区管理进行有效引导。优化物业维修基金的使用审批程序，从外围破除物业管理的阻力。三是强化行政执法，严厉打击违章建设行为。行政执法部门要提前介入预防，密切联系小区物业公司，深入摸排，及时受理群众投诉；加强现场日常巡查与重点巡查，一旦发现业主的违建行为立即予以劝阻、制止并严格按照执法程序予以拆除。四是加强管理，确保小区二次供水安全。建立健全二次供水卫生管理制度并设专人负责管理；督促物业公司及时更换老旧供水水箱、定期由具有资质的专业队伍负责对供水水箱等设施进行清洗消毒，确保小区饮用水安全；建立二次供水水质监测的信息上报系统，设立电子信息档案。五是多措并举，切实加强电梯安全管理。尽快出台相关的电梯安全管理办法，明确电梯运营过程中涉及的各方主体责任，强化对电梯采购、安装、运维等各阶段的监管力度；加大对电梯维保单位及人员的管理力度，严厉打击维保单位将维保业务非法挂靠、以任何形式转包分包业务等行为；相关职能部门要完善电梯安全日常管理制度，加大电梯安全隐患排查力度，规范电梯事故救援程序，确保群众人身安全；深入推进电梯应急救援平台建设，提供专业的救援服务，并达到救援区域覆盖全部在用电梯的目标。

　　（二）管理与引导并举，切实提高小区物业管理水平

　　切实加强对物业公司的管理，注重日常监管和引导行业自律，引入物业公司信用评价机制。取消物业资质备案后，政府相关职能部门要转变监管方向，重点在处理业主投诉件化解矛盾纠纷、加大物业公司违规行为处罚力度、加强政策宣传等方面下功夫。同时，注重发挥物业行业协会对规范行业经营行为、推动行业健康发展的作用，可由政府部门以政府购买服务的形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信用评价体系平台，由街道社区、业主委员会、物业主管部门等多方予以打分评价，并进行定期采集信息对外发布，实现行业优胜劣汰，扶持一批规范化的物业企业发展壮大。加强物业行业从业人员培训，授予行业协会相关从业培训资质，然后由行政主管部门给予考核，并给予参训人员适当补贴。

　　（三）明确业主委员会职责，强化业主委员会的主体作用

　　严格业主委员会成员准入门槛，乡镇（街道）在指导业主委员会的选举过程中，要全面听取群众意见，认真考察候选人员素质，从源头上把好指导关；以街道社区为单位，开展业主委员会成员上岗前基本业务知识的培训教育，引导其在明确自身职责的前提下有效开展小区管理，切实为广大业主的合法权益发声；建立健全业主委员会及其成员的日常工作行为规范，通过程序性规定来约束业主委员会滥用权力的行为；行政主管部门要切实加强对业主委员会活动的有效监管，确保其合法依规地开展工作；强化对全体业主小区管理知识的宣传引导，增加全体业主对业主委员会的监督意识，取得业主对业主委员会小区管理工作的支持与理解，并使业主逐步转变观念共同参与到小区管理中来。

　　（四）加大政策扶持力度，探索老旧小区管理与改造新途径

　　一是政府主导，完善老旧小区基础设施与公共配套设施建设。加大财政资金扶持力度，增加对老旧小区基础设施与公共配套设施建设维护等方面的投入。出台相关优惠政策，如，减免进驻老旧小区物业服务企业的税赋，降低企业进驻风险，鼓励企业接管老旧小区；将老旧小区物业管理补给费用列入市级财政预算，适当补助困难群众缴纳物业管理费用。二是创新管理，探索建立老旧小区“政府治理＋居民自治＋物业管理＋社区服务”的新模式。针对不同小区的具体情况，将物业管理纳入社区治理体系：条件较好的小区，可通过当地镇街、社区居委会来直接引导其重新聘请专业物业服务企业，实行市场化的物业管理；条件稍差的小区，可采取居民自我管理与社会化服务（服务外包）相结合的方式，待小区各方面都成熟后再实施专业化的物业管理。三是按照各老旧小区的实际情况，在当前政策允许的范围之内，实行全面升级改造。对于确实需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老旧小区，相关部门要找对政策切入点，必要时可提交至市政府协调会商议，大力推进老旧小区改造工作。四是进一步提升老旧小区居民素质，做到“硬件”改造与“软件”升级协同推进。切实加大宣传，调动居民参与小区管理与改造的积极性和主动性，为小区实施优质的物业管理服务创造良好条件；积极发挥当地镇街、社区居委会的基层组织作用，引导居民自我约束、自我管理，为老旧小区改造打好群众基础。